Türkiye’de gayrimenkul, en değerli yatırım araçlarından biridir. Ev, arsa veya işyeri gibi taşınmaz mallar çoğu zaman hayat boyu birikimlerin karşılığıdır. Ancak kimi zaman bu mallar üzerinde hukuka aykırı işlemler yapılabilmekte ve kişilerin mülkiyet hakkı tehlikeye girmektedir. İşte bu noktada tapu iptal ve tescil davası devreye girer.
Tapu iptal ve tescil davası, haksız, sahte, irade dışı veya usulsüz işlemler sonucu oluşan tapu kayıtlarının düzeltilmesini ve taşınmazın gerçek sahibine iadesini amaçlayan davadır.
Bu davalar, mirastan mal kaçırma, sahte vekaletle satış, baskı altında imza atma gibi farklı nedenlerle gündeme gelir. Önemi ise şuradan gelir: Tapu, devletin resmi sicili olduğundan, yanlış bir kayıt düzeltilemediğinde ciddi ve kalıcı hak kayıpları yaşanır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Açma Nedenleri
Tapu iptal ve tescil davalarının en sık görülen nedenlerini şu şekilde sıralayabiliriz:
1. Sahte Vekaletname ile Satış
Bir kişi adına sahte vekalet düzenlenip taşınmaz satışı yapılabilir. Böyle bir durumda gerçek malik, tapunun iptalini isteyebilir.
2. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)
Miras bırakan, bazı mirasçılardan mal kaçırmak için taşınmazı satış veya bağış gibi göstererek üçüncü kişiye devredebilir. Görünürde satış olsa da aslında mirasçılar zarar görür. Bu durumda tapu iptal davası açılabilir.
3. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması
Bir vekil, kendisine verilen yetkiyi kötüye kullanarak mal sahibinin zararına işlem yaparsa, yapılan satış iptal edilebilir.
4. Zorla veya İrade Dışı Yapılan Satışlar
Kişi tehdit, baskı veya kandırma ile taşınmazını devretmişse, işlemin geçerliliği tartışılır. Bu gibi hallerde dava açılarak tapu kaydı düzeltilebilir.
Dava Süreci Nasıl İşler?
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde açılır.
Delillerin Toplanması ve Sunulması
Davada yazılı belgeler (sözleşmeler, vekaletnameler, tapu kayıtları) kadar tanık beyanları da önemlidir. Ayrıca noter kayıtları, resmi belgeler ve banka hareketleri delil olarak kullanılabilir.
Keşif ve Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapar. Ayrıca bilirkişi raporları alınarak işlemin hukuka uygunluğu araştırılır.
Dava Açmadan Önce Yapılması Gerekenler
Tapu kayıtlarını incelemek
Noter ve resmi belgeleri toplamak
Varsa tanıkların bilgisini hazırlamak
Avukat desteği almak
Bu hazırlıklar, davanın sağlam temele oturmasını sağlar.
Davanın Sonuçları
Dava kazanılırsa: Tapu iptal edilir ve taşınmaz, gerçek malikin üzerine tescil edilir.
Dava kaybedilirse: Tapu kaydı aynı şekilde devam eder. Davacı, karşı tarafın yaptığı masrafları ödemek zorunda kalabilir.
Zaman Aşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Tapu iptal ve tescil davalarında genel kural, zamanaşımı olmamasıdır. Çünkü tapu kayıtları sürekli olarak devlet denetiminde olduğundan, hukuka aykırılık her zaman ileri sürülebilir.
Ancak bazı özel durumlarda (örneğin mirastan mal kaçırma davaları) 10 yıllık süreler gündeme gelebilir. Bu nedenle her olayın ayrı değerlendirilmesi gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Tapu iptal davası ne kadar sürer?
Ortalama 1-3 yıl arasında sürebilir. Ancak bilirkişi raporları, keşif ve mahkeme yoğunluğu süreyi uzatabilir.
2. Hangi durumlarda tapu iptali istenemez?
Geçerli bir satış sözleşmesi varsa, tarafların rızası ile yapılmışsa ve herhangi bir sahtecilik ya da irade fesadı yoksa iptal mümkün değildir.
3. Tapu davası masrafı ne kadar?
Masraflar taşınmazın değerine göre değişir. Harç, bilirkişi ücreti ve avukatlık ücreti gibi kalemler vardır. Ortalama birkaç bin liradan başlayabilir.
Sonuç
Tapu iptal ve tescil davaları, gayrimenkul hukukunun en hassas konularından biridir. Yanlış bir işlem ya da geç kalınan bir dava, büyük hak kayıplarına yol açabilir.
Bu nedenle, hak kaybı yaşamamak için süreci profesyonel destekle yürütmek gerekir. Deneyimli bir avukatın rehberliği, hem dava açma sürecinde hem de yargılama boyunca kişiye büyük avantaj sağlar.